Ganho de capital na venda de imóvel: as alíquotas e as duas isenções

O imposto que vence antes da declaração

Esse é o primeiro erro, e ele custa juros: muita gente vende um imóvel em março e acha que vai acertar o imposto na declaração do ano seguinte.

Não é assim. O § 1º do art. 21 da Lei 8.981/1995 determina que o imposto seja pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos. Vendeu e recebeu em março, paga até o último dia útil de abril.

E o § 2º completa: os ganhos são apurados e tributados em separado e não integram a base de cálculo do imposto na declaração de ajuste anual.

As quatro faixas

A tabela vigente vem da redação dada pela Lei 13.259/2016 ao art. 21.

A incidência é por faixa, como na tabela do imposto de renda: quem apura ganho de R$ 6 milhões não paga 17,5% sobre tudo, paga 15% sobre os primeiros 5 milhões e 17,5% sobre o milhão restante.

A isenção do imóvel único

Está no art. 23 da Lei 9.250/1995, e tem três condições que precisam valer ao mesmo tempo:

• Ser o único imóvel que o titular possua
• O valor de alienação ser de até R$ 440.000,00
• Não ter havido qualquer outra alienação nos últimos cinco anos

Falhando uma, a isenção não se aplica. O caso clássico de perda é quem tem um segundo imóvel pequeno, herdado ou de família, e esquece que ele descaracteriza a condição de "único".

A isenção dos 180 dias

Essa é a mais usada, e também a que mais se perde por controle de calendário.

O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Quatro detalhes do próprio artigo evitam surpresa:

Vender em partes não reduz a faixa

Quem percebe que as alíquotas sobem por faixa às vezes pensa em parcelar a venda para ficar na menor.

O § 3º do art. 21 fecha essa porta: na alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, desde que realizada até o final do ano-calendário seguinte ao da primeira, o ganho deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores.

A soma é obrigatória, e o imposto é recalculado considerando o conjunto.

O que fazer antes de assinar

A apuração do ganho de capital é daquelas coisas que ficam muito mais baratas quando pensadas antes.

Vale levantar o custo de aquisição com documento, reunir as notas de benfeitoria, conferir se alguma das duas isenções se aplica e, se a intenção é comprar outro imóvel, planejar o prazo de 180 dias junto com a negociação. Depois de assinado, as opções se reduzem a apurar e pagar.

Na Nubec, a apuração do ganho é feita antes da assinatura, com o custo de aquisição levantado e as notas de benfeitoria reunidas. Quando a intenção é comprar outro imóvel, o prazo de 180 dias entra no planejamento junto com a negociação.