CNO: o cadastro nacional de obras e o INSS que vem junto

A obra tem CPF próprio, e o prazo é curto

Toda obra de construção civil precisa existir sozinha para a Receita Federal. Ela ganha um número, acumula histórico e, no fim, é esse número que permite averbar a construção no registro de imóveis.

Esse número é o CNO, o Cadastro Nacional de Obras, regido pela IN RFB 2.061/2021, que substituiu a IN RFB 1.845/2018 e foi alterada pela IN RFB 2.144/2023. Antes dele, a obra tinha matrícula CEI.

O prazo para inscrever é de 30 dias contados do início das atividades. Não é do contrato assinado nem do alvará: do início da obra.

Quem tem que inscrever

A resposta depende de como o contrato foi escrito, e esse é o ponto que mais confunde no canteiro.

Em regra, a responsabilidade é do proprietário do imóvel, do dono da obra, do incorporador, do representante de construção em nome coletivo ou da empresa construtora quando ela é contratada por empreitada total.

Na empreitada parcial, a inscrição é do contratante, não da empreiteira. E tem uma situação que pega muita gente: quando a pessoa jurídica contratada não é construtora, a inscrição volta para o contratante, mesmo que ela execute a obra do começo ao fim.

O que o cadastro tem a ver com o INSS

O CNO não é guia de pagamento e não cria contribuição sozinho. A contribuição nasce do trabalho remunerado na obra, dos empregados, dos empreiteiros e dos prestadores.

O que o cadastro faz é abrir a conta. A partir dele, a Receita espera ver a mão de obra declarada e as contribuições recolhidas ao longo da execução.

Quando essa prova existe, a regularização é conferência. Quando não existe, entra a aferição indireta.

A aferição indireta, que é a conta de quem não guardou papel

O art. 33, § 4º, da Lei 8.212/1991 é direto: na falta de prova regular e formalizada, o montante dos salários pagos pela execução da obra pode ser calculado pela mão de obra empregada, proporcional à área construída e ao padrão de execução, cabendo ao proprietário, ao dono da obra, ao condômino ou à empresa corresponsável o ônus da prova em contrário.

Leia a parte final de novo: o ônus da prova é de quem construiu. A Receita arbitra, e cabe a você demonstrar que foi diferente.

Na prática, isso significa que uma obra que não manteve folha, contratos, notas e recolhimentos organizados vai pagar pelo que o cálculo presumir, e não pelo que de fato gastou. Em obra de padrão alto, essa diferença é grande.

O fim da obra: baixa não é regularização

Esse é o engano que aparece tarde, quando já incomoda.

A baixa do CNO encerra ou atualiza a situação cadastral da obra depois da conclusão ou da paralisação definitiva. Ela não significa que a obra está regularizada do ponto de vista previdenciário.

Para averbar a construção no registro de imóveis, é preciso a certidão de regularidade. A Lei 8.212/1991 exige essa comprovação do proprietário de obra de construção civil na averbação, e também prevê comprovação perante o município no habite-se.

Na redação vigente, o prazo de validade da certidão expedida conjuntamente pela Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional é de até 180 dias contados da emissão, prorrogável excepcionalmente por ato conjunto. Vale ficar atento, porque muita referência antiga ainda fala em seis meses ou em sessenta dias, que são redações anteriores.

• Inscrever a obra no CNO em até 30 dias do início das atividades
• Conferir quem é o responsável pela inscrição conforme a modalidade do contrato
• Declarar a mão de obra e recolher as contribuições ao longo da execução, não no fim
• Guardar contratos, notas com retenção destacada, folha e guias por competência
• Pedir a certidão de regularidade para a averbação, observando o prazo de validade
• Dar baixa no CNO depois da conclusão, lembrando que baixa não é quitação

O custo de descobrir isso no fim

A obra que ignora o cadastro no começo costuma descobrir o problema no pior momento: na hora de averbar, vender ou financiar.

Nesse ponto, a obra já acabou, a equipe se dispersou, as notas estão espalhadas e reconstituir a documentação é caro, quando é possível. O que sobra é a aferição indireta, com o valor que o cálculo determinar.

Inscrever no prazo e manter o arquivo em dia custa organização. Resolver depois custa dinheiro, e o valor não é você quem escolhe.